¿Está usted interesado en la compra de bienes raíces en México?
Las siguientes son pautas generales que debe tener en cuenta:
En México, la propiedad de la tierra puede ser celebrada en una de las tres modalidades:
Propiedad pública
Los activos que pertenecen a la Nación. El derecho de propiedad sobre las playas, minas, parques nacionales, riberas de los ríos, etc., no puede ser transferido a cualquier persona física o jurídica. Sin embargo, en algunos casos, el Estado puede otorgar cesiones o "concesiones" por un período de tiempo determinado.
Propiedad privada
En términos generales, en México, la propiedad de bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad privada es similar a poseer un lote en los Estados Unidos, aunque hay algunas diferencias, por ejemplo:
- a. Todos los derechos sobre los minerales o el petróleo que se pueden encontrar en dicha propiedad se reservan al Estado;
- b. Extranjeros (independientemente de su estatus de inmigración) pueden poseer directamente bienes raíces en cualquier parte de México, con la excepción de una "zona restringida", compuesta dentro de 31 millas (50 kilómetros) desde la línea de costa y dentro de 62 millas (100 kilómetros) de las fronteras internacionales. Sin embargo, como se explica a continuación, un extranjero puede adquirir derechos indirectos sobre terrenos ubicados en una zona restringida y los derechos de este, a todos los efectos prácticos y económicos, son equivalentes a ser el dueño de esas tierras;
- c. En la escritura de propiedad (escritura) de cualquier extranjero, siempre aparecerá una cláusula de renuncia a cualquier otro fuero a favor de las autoridades judiciales mexicanas. Esto se conoce como la "Cláusula Calvo" o cláusula "Calvo". La Cláusula Calvo también debe incluirse en los contratos de Fideicomiso, que se discuten a continuación.
En todas las operaciones de bienes raíces, junto con el vendedor y el comprador, hay dos partidos más: el abogado del comprador que se redacta el "privado" contrato de compra y un Notario Público, que elabora el "público" acuerdo de compra, que constituye el título de propiedad que en México comúnmente se conoce como la "escritura". Incluso si usted está asesorado por un agente de bienes raíces siempre se debe pedir consejo a un abogado cuando esté listo para comprar. En México, los agentes de bienes raíces no requieren una licencia o una formación especial y un agente de bienes raíces no pueden tener conocimientos o experiencia suficientes para evitar que se cometa un error.
Por lo general, una vez que el comprador y el vendedor han llegado a un acuerdo, el abogado del comprador debe hacer borradores del contrato que incluye en sus cláusulas un pequeño pago (el pago inicial no es de ningún modo obligatorio). Aunque no existe ningún impedimento legal para ello, el pago a través de un fideicomiso es una operación extraña a la práctica legal en México.
Desde la obtención de un título a veces es muy caro cuando los pagos del precio de compra se efectúan en plazos, no es raro no pedir la intervención del Notario Público hasta que el precio total ha sido cubierto. En estos casos, la intervención de un abogado de la redacción del contrato privado es aún más importante. Dado que México es un Estado Federal, el abogado debe estar familiarizado, o al menos con conocimientos en la revisión del Código Civil, aplicable al estado en que se encuentra la propiedad (en México, un abogado puede ejercer el derecho en cualquier estado, siempre y cuando él / ella cuenta con una licencia federal o estatal emitida; ser parte de una barra de algún estado no es obligatorio).
Una vez que las partes hayan firmado el contrato privado, se requiere de la intervención de un notario público (en realidad, el Notario Público es elegido normalmente por el comprador). Un notario público en México es muy diferente a su contraparte en los Estados Unidos y otros países las leyes comunes: El notario público mexicano es un personal altamente capacitado (y pagado), por lo general nombrado por el gobernador de cada estado o que llegó a su posición a través de un proceso de selección que incluye concursos, y que es invertido por el Estado con el poder para testificar y certificar los documentos que requieren de absoluta autenticidad y entre otras cosas, en relación con las operaciones de bienes raíces, no sólo es el responsable de la emisión de notario la escritura de propiedad, sino también el Notario Público realiza gran parte de las funciones que en los Estados Unidos son realizadas por compañías de título, como por ejemplo:
- Él / ella verifica en el Registro Público de la Propiedad (Registro Público de la Propiedad) que el lote es realmente registrado a favor del vendedor, y obtiene un certificado de registro en lo que respecta a cualquier gravamen o intromisiones que puedan afectar a la suerte.
- Él / Ella verifica que todos los pagos en lo que respecta a los impuestos de propiedad y servicios públicos están al día.
- Él / Ella emite el título de propiedad (escritura).
- Él / ella retiene los impuestos generados por la operación de compra-venta y entrega a la empresa estatal.
- Él / ella registra la nueva escritura de la propiedad en el Registro Público de la Propiedad y los informes a la "catástrofes" (registro catastral), que es un registro paralelo utilizado por las autoridades locales para evaluar el valor de las propiedades e identificar a sus propietarios únicamente de la propiedad efectos fiscales.
Por lo general, el precio para la compra de la propiedad o su saldo si hubo un pago inicial se paga después o al mismo tiempo se firmó la escritura de propiedad.
Como se explicó anteriormente, los extranjeros no están autorizados a bienes raíces propios directamente situado cerca de la línea de costa o de las fronteras internacionales, sin embargo, pueden tener indirectamente propiedad de la tierra dentro de la "zona restringida" a través de un "fideicomiso".
Un "fideicomiso" es un contrato de fideicomiso en el que un banco mexicano, que actúa como fiduciario (Fiduciario), compra la propiedad y formalmente celebra su título como el titular del registro, pero, al mismo tiempo, dicho banco tiene una obligación fiduciaria para seguir todas las instrucciones dadas por el extranjero, que es el beneficiario del fideicomiso (fideicomisario). Para todos los propósitos prácticos, el extranjero, como el beneficiario del fideicomiso, tiene todos los mismos derechos que cualquier otro propietario. Por ejemplo, se puede instruir al banco a arrendar la tierra y cobrar el alquiler, o incluso puede dar instrucciones al banco para vender la tierra y recoger y entregar el dinero al precio que él o ella. Es común que el Banco de emitir un poder notarial a favor del beneficiario del fideicomiso para que él / ella directamente puede realizar todos los actos jurídicos relacionados con la propiedad. Los derechos sobre el fideicomiso (derechos fiduciarios) pueden ser vendidos, cedidos o heredados.
Por supuesto, el Banco cobra una cuota anual para que actúe como administrador de la propiedad.
El Contrato de Fideicomiso (un contrato de fideicomiso real) se otorga ante Notario Público, con la intervención del vendedor de la tierra, el banco, actuando como comprador y, al mismo tiempo que el fiduciario, y el extranjero como la confianza beneficiario. El Notario Público debe seguir el mismo procedimiento descrito anteriormente para todas las compras de bienes raíces, asegurando que la propiedad está registrada por el vendedor, que no existen gravámenes o invasiones, etc. El notario público es generalmente responsable de solicitar el permiso necesario para la creación del Fideicomiso.
Si un extranjero está interesado en adquirir una vivienda dentro de la "zona restringida", él / ella debe pedir la intervención de un abogado para que le ayuden en la redacción de un contrato privado y en la contratación de un banco y un notario público, con el fin de preparar y firmar escrituras que contienen tanto la transferencia de la propiedad y el contrato de fideicomiso entre el extranjero y el banco que actuará como fiduciario.
"Propiedad social"
Una gran parte del estado real de México (propiedades, principalmente rurales o no urbanas) ha sido clasificadas como "ejido" o propiedad comunal de la tierra. Estas instituciones fueron heredadas de la época prehispánica y tener en cuenta la forma en que las comunidades indígenas se han organizado. Ellos también se vieron influidos por las ideas de comunismo democrático que estaban en boga después de la Revolución Mexicana. Un ejido es un grupo colectivo de personas que viven y trabajan en un determinado territorio como una comunidad o pueblo. El terreno que comprende el "ejido" es propiedad de la comunidad en su conjunto y, aunque la Asamblea de la Comunidad podrá conceder a sus miembros el derecho a usar y disfrutar de una gran cantidad determinada pieza o paquete en el territorio del ejido, este derecho no es el lo mismo que "ser propietario" de ese lote. A lo sumo, puede ser visto como una mera "posesión" derecha.
Los ejidos se organizan las ciudades en las que el representante electo de la Comunidad es la Comisaría (comisariado) con un comisario (Comisario ejidal) o Comisarios varios, pero el órgano supremo del ejido es la Asamblea General de ejidatarios (o, en el caso de Propiedad Comunal comunidades, la Asamblea General de comuneros).
Ejidos y comunidades son prácticamente lo mismo. La principal diferencia es que las comunidades son ciudades que tienen antiguos títulos coloniales o prehispánicos por su tierra, esa tierra fue robada por haciendas en el siglo XIX y esa tierra fue restituida a los pueblos después de la Revolución Mexicana. Tierras ejidales, por su parte, fueron expropiadas por los gobiernos post-revolucionarios que se entregaron a los ejidatarios, como parte de la reforma agraria que vivió el país después de la Revolución Mexicana.
Por lo tanto, la tierra de propiedad comunal, técnicamente, no puede ser vendida o comprada. Un pedazo de tierra en un ejido no puede estar sujeto a la "propiedad" de acuerdo a lo que un ciudadano americano que entendemos por tal palabra. Para ser titular de derechos sobre un lote de propiedad comunal, uno tendría que ser admitido y reconocido como miembro de la comunidad ejidal y entender que él o ella está sujeta a las determinaciones de la Asamblea de la Comunidad.
Como se mencionó anteriormente, la Asamblea de la Comunidad podrá conceder a sus miembros el derecho a usar y disfrutar de una gran cantidad determinada pieza o paquete en el territorio del ejido como una "posesión" derecha. En la mayoría de los casos, el título de estos derechos posesorios es sólo una carta expedida por la Comisaría. En otros casos, no es un título emitido por las autoridades agrarias de México que está registrado ante el Registro Agrario Nacional, que es el equivalente en la legislación agraria en el Registro Público de la Propiedad en el estado de los bienes inmuebles privados. Desafortunadamente, los títulos que cumplan con este son más bien la excepción y no la regla.
Legalmente, un extranjero no puede convertirse en un "ejidatario" o comunero. Debido a la naturaleza de un "ejido", una sociedad no puede ser considerada como una parte de la comunidad y por lo tanto no puede ser un ejidatario. Los derechos sobre un lote o parcela no se hacen a través de un fideicomiso.
Hasta 1992, la propiedad social no puede ser convertida en propiedad privada. En ese año, el gobierno federal inició el "proceder" del programa (PROCEDE es sinónimo de "procedimiento de Certificación de Derechos Ejidales" o el Programa de Certificación de Derechos Ejidales) como parte de un procedimiento voluntario para convertir las parcelas ejidales en "dominio pleno" (la plena propiedad) propiedad. Como se ha dicho de este programa es voluntaria y la Asamblea de la Comunidad debe autorizar. El programa PROCEDE es un programa federal que envía inspectores y expertos en Derecho Agrario a la comunidad a fin de emitir "certificados parcelarios" a los ejidatarios o comuneros, los certificados que se utilizan para identificar las parcelas individuales asignadas a personas específicas. Una vez que todos los miembros de la comunidad tienen sus propios certificados y sólo si esa es la voluntad de la mayoría de la comunidad determinada en una asamblea, los ejidatarios tendrán el derecho de cambiar sus lotes a "propiedad privada".
Cualquier persona y en particular los extranjeros, que puedan estar interesados en la compra de este tipo de lotes, antes de realizar ningún pago o la ejecución de cualquier contrato, debe consultar a un abogado o un notario público para verificar que el proceso de transformación de la parcela de propiedad comunal con anterioridad a la régimen de propiedad privada se ha concluido.
